南沙风水楼盘排名前十(楼盘南沙还有这些楼盘可入手)

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南沙新盘十里方圆实地踩盘

好吧，说好的实地踩盘黄阁大井村旧改项目十里方圆，拖了好几天，终于有时间空下来说说了，目前这个项目正在收筹阶段哦，而且筹金竟然是收3w，看完文章有兴趣的，记得准备好钱哦。预计也是11月中开盘，很快了。毕竟黄阁其他盘都纷纷赶着出来抢生意了。

有趣的是踩盘的时候才发现这个盘名字叫十里方圆，而不是方圆十里，大家是不是都跟小编一样搞错了？而且不知道是不是时间问题还是之前吹风价太高的问题，项目现场人数并不是很多，可以说是稀少了，小编一个人独享了样板房。另外现场也是年轻客户居多，证明深圳东莞土豪对于这个盘兴趣不大。

关于十里方圆这个项目，之前有详细介绍过，可以移步先去看一下，本文是对之前文章的修正：

南沙刚需收割机即将入市！黄阁大井村旧改项目方圆十里来了

位置尚可方圆用心了

位置的话之前已经介绍，位于黄阁旧镇中心位置。距离大山乸很近，离地铁有段距离。这个位置的话目前配套有一些，但是级别层次略低。未来NS1地铁有规划地铁站，预计是N年后的事情了。

由于被大山乸阻隔，要蹭一下蕉门和南沙街道的配套的话，需要绕比较远。因此可以说黄阁长期以来都是这个局面，配套都需要靠自身。

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从实地踩盘的情况来看，可以看到方圆在这个项目确实是用心了，起码不是套娃了，整个项目的主题都经过了设计，走中国风主题，营销中心也是做得很美。

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毕竟方圆在南沙的名声大家都知道，是不是这次良心发现，希望来一次口碑翻身呢？个人觉得并不是，只是没办法而行，毕竟大井村旧改范围太大了，可以看到几十栋的楼房都是建给村民回迁的，如果依旧走之前的路线，相信赚不了什么钱，从之前传出大井村旧改失败还有项目重新修改控规就可以知道，方圆应该是算了好久的账的。不过也没办法，毕竟洗湿了头，也没办法不干，最终就只能硬着头皮走精品路线了，花了1个亿引入广铁一中，然后各种设计都是高大上，目的其实就是希望提高整体的观感品质，希望可以把均价往上提。

其实小编一直不太喜欢走中国风的楼盘的，虽然看起来有点味道，但是住起来总有点不习惯，比如南沙的知名国风盘云山诗意，同样是方圆的，就是一个完全国风的盘。不知道有没有人去过云山诗意，这个盘连楼栋入口部分的雨棚什么都用了国风，就是类似瓦式飞檐的效果。在多年风水日晒之后，旧得十分严重，白天还好，入夜的话那场面一言难尽。

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好在本次十里方圆虽然走国风，但是内部设计上还是走了现代。只是在部分景观上用了国风的概念。

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户型不错首开3栋4栋

实地踩盘，最重要的肯定就是看户型样板房了，由于现场只有89方三房和99方四房的样板房，79方三房的没有开放样板房，好在79方和89方的差别不是很大。

拍照就没有了，说一下感受吧。总体来说户型设计得不错，尤其是其中的+1创意空间户型，比起万科什么的靠飘窗来凑的好多了，整体的空间也挺大的，做成房间住起来并不会太影响舒适性。

原本以为更加吸引人的99方四房则有点让人失望，大空间都给了主卧的衣帽间，最后一个小房间住人的话真的不太舒服，这样会让很多想着买个四房四代同堂的刚需族失望了。

重点推荐79方了，89方虽然是套房，不过大部分增加的空间用在了主卧的厕所，另外也占用了原先79方的部分过道的空间，整体三个房间的空间并没有大的提升，实用性比79方的低多了！

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综上所述，个人觉得79方真的已经够完美的，户型也比较方正，使用率也比较高。当然由于毕竟还是小户型的N+1三房，意味着无论户型如何完美，小是必定的事情。不过个人看完了之后觉得，房间和客厅虽然小，但是都在可以接受的范围。不过这些都是在缩小了厨房和厕所的条件下完成的，厨房和厕所真的是很小。而且几个房间的飘窗设计开间很大，两边没有大立柱遮挡，观感十分不错。总体来说，比起万科引以为高的借飘窗小户型真的是合理多了！

本次首次开盘预计是开3栋和4栋，也就是南边这4栋的小块，旁边就是未来的综合体，近综合体这个就个人喜好了，有的觉得方便，有的觉得会吵。当然参考一下叠翠峰，个人觉得，还是近综合体有优势啊。

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销售表示有可能只开一栋，这个也是要考虑的，因为很明显3栋比4栋要好。

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3栋刚好就是人工河涌，79方的户型为北向，刚好可以看到这个河涌。而4栋的79方户型则是刚好对着3栋，看着楼距也看不到什么园景。而且4栋更靠近综合体，中间还有一条道路，噪音和汽车影响少不了，因此结合起来看，3栋才是首选。

你关心的学校问题

除了户型，大家关心的肯定就是学校的问题了，目前应该是实锤了广铁一中了，北边的大井小学改建的是广铁一中小学部，南边的是广铁一中中学部。

现场销售的口径，基本上说的就是学校由方圆集团花钱引进，因此小区业主可以优先入读，当然这个听着先就好。毕竟那么多村民在呢，一般旧改的项目，签合同的时候肯定是优先满足村民，之后才是业主。而且具体还是要教育局出文件确定。

不过竟然是方圆引资的话，之前小编担心的麒麟小学和麒麟中学学区重叠的问题，应该妥妥的没有这个问题。

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那么具体什么时候能读上才是大家关心的问题，小学部的话由于是大井小学迁建，因此肯定会优先建设的，毕竟拆了旧学校的话，新学校肯定要启用才行。

中学部的话估计时间就没这么乐观的，毕竟现在那块地还是空地，一个大型学校建设，快的话也要等个2-3年。家里有急切需要读上初中的就要考虑清楚了。

吹风价高打预期差

最后是最最关心的价格问题了，方圆应该就是想着趁着黄阁其他新盘没出来之前，往上打高价格了。中介说法是参考周边楼盘价格，吹风说是2.4w-2.7w，那么这个价格是怎么来的，说是金科卖2.4w，然后白鹭郡卖2.7w，拿金科来对比基本上没啥问题，而且条件比金科好上一点。但是拿白鹭郡来说事明显就是忽悠了，毕竟白鹭郡的地可是当时的地王，而且人家可是地下2层地上三层的高端别墅，还有复式高层，那白鹭郡我也就是呵呵而过了。

所以按照十里方圆这个学校和基本的条件，个人觉得能卖个2.5w就差不多了，毕竟2.6w，我干嘛不买金洲，金隆小学金沙路校区难道ta不香吗？结合目前保利城和金科的价格，十里方圆要想能卖得出，价格基本上是提不起来的。

因此这个吹风价很明显就是心理战，打预期差，吹风我吹到2.7w，到时候一开盘价格出来，2.4w你就觉得好便宜了，估计部分楼层的会有惊喜，2.3w会有吗？

不利因素盘点

要说不利因素的话，什么垃圾站啊，车库入口之类都是浮云。最大不利因素就是顺着黄阁大道南的高压线了。虽然知道走地下是迟早的问题，但是这种高压改走地下，涉及的问题都十分的多，并不是说改就改了，工程量大，成本也大，迟有可能会很迟。

但是比较好的就是首开的几栋由于中间被综合体隔开了，所以影响比较小。后面二期影响比较大。具体影响有多大呢？可以说基本就沿着黄阁大道南的路边过去，意味着二期部分直接就是“线”景房了。

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还有更大的不利因素就是回迁房太多的问题了，虽然说和商品房独立分开管理，但是毕竟同属一个小区，这个就不好展开谈太多了，懂的大家都懂。

最后就是装修质量的问题了，这个没收楼倒是预测不出来，不过方圆在南沙的名声，估计还是逃不开的了。

和南方公元有的拼吗？

那么十里方圆在区块的竞争对手是谁呢？不是保利城，不是金科，而是...南方公元，一个二手盘。因为保利城尤其独特的客户群体，而且学位也不一样，因此压根就没啥可比性。

而南方公元则是刚好就对上了十里方圆，因为南方公元本来的学位就是大井小学，即未来的广铁一中小学部，而广铁一中的中学部位置刚好就在南方公元的路对面。

最要命的是！南方公元便宜啊！目前从一些app看到的挂牌价，均价也就2w出头，两房大概160w就可以拿下，三房也是170w多就有交易，真实成交价有可能更低。

而且南方公元本身环境也十分不错，加上还有万科物业加持。重要的二手交易直接现房入驻，不用等两年！十里方圆该享受的学位南方公元一样享受，至于商业什么的，开个电驴几分钟就到达。

因此对比起来，十里方圆的场面十分的尴尬！单靠新房这一个优势要跟南方公元打，基本上一点优势都没有，因此估计卖2.4w还是够呛。而且南方公元盘子大，量也多，选择性宽松。

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黄阁大盘万科南方公元，两个项目相隔也就是800多米

危机四伏十面埋伏

小编之前已经说过了，黄阁年底基本上就是房企大战，一共大约有7个新房项目在售或者即将开盘，全部都来势汹汹。而最有觉悟的应该是南沙天汇，打高预期，之后开盘最低2.3w，直接走个时间差，先收割了一部分。

而拥有地铁优势的时代天逸也早已经是蠢蠢欲动。高大上的凤凰艺术岛也早已经在万达开了营销中心。位于中间的十里方圆真的是颇有十面埋伏的味道。

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另外据说，债务比较严重的阳光城新项目阳光半岛正在加速建设，吹风价据说2.7w起。在金洲中心都只要2.7w，即能金洲何必黄阁呢？

总体来看，十里方圆盘子本身算是十分不错，不过没有对比就没有伤害，以对比突然所有的优势就没了。但是从目前方圆的态度上，依旧还是希望能走高端一点，如果开盘价格有惊喜的话，相信还是依旧可以获得不少刚需族的入手，但是如果首发一旦定价过高，那么后续推进是比较麻烦了，因为黄阁目前的情况，越拖得久就越难熬，情况更复杂。希望拥有一手好牌和时间先机的方圆，不会最后打到烂吧！

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