南京买房板块排名前十(南京板块龙头股)

其实，板块排序，很难，重口难调！大家都觉得自己买的板块好，见仁见智。而且经过这一轮调整之后，南京各个板块的房价，已经出现了明显的重构，市场已经给出选择，价格虚高的板块，已经碾入尘埃。

买河西就一定赚，买禄口就一定亏？这个不见得，关键看什么价格。比如6-7万入手江心洲、河西南的二手次新房，现在亏的不要不要的。而也有网友反馈：他住的桥北的房子，跌得并不明显...

那是，没有涨，何来跌？这次房价滑坡，就是南京各个板块的重构，以前不合理的现象，现在慢慢归于合理。禄口、江宁滨江，2万/平不值得，1.5万行不行？1.5万现在也不是特别好卖，1万行不行？总能找到一个底部。

所以，没有绝对的好板块，也没有绝对的差板块，关键看价格合适不合适。今天我们抽出一点时间来讨论，南京各个板块的格局，到底怎么演变？

南京买房板块排名前十(南京板块龙头股)插图

大哥河西：河西新城，这个毋容置疑，河西就是河西。但河西的问题是分化，河西中、河西滨江、河西南、鱼嘴、江心洲...之前河西南、江心洲单独出来混，但这张图名额有限，河西几个板块还是合体为好，但实话实说，河西内部板块的分化，也挺明显的，这个分化的核心是：

河西中+河西滨江的豪宅，还是比较坚挺的。鱼嘴和江心洲两个靠规划和概念的板块，有点虚，状态不太好。

最近走访一家房企，聊拿地的事。对方说他们一直积极地在南京拿地，我说上次几块地位置不差，你们咋不拿？

答：我们江心洲的地不拿，南部新城的地不拿，雨花的地不拿，江宁偏一点的地块也不拿...

问：你们想拿哪里？

答：河西中...

其实，河西中+河西滨江这两个板块，目前还有确定性，其他板块的地，一些表面上积极，暗地里消极的房企，不想拿了。目前南京土地市场活跃的房企，有30多家，有这种非河西中不拿的房企，得占15家...

所以南京土储部门很着急，连夜在河西中规划了一批地块，下半年会上市。没办法，其他片区的地没那么好卖。

江心洲和鱼嘴，不香了。下半年几家房企要好好梳理板块价值了！

二哥南部新城：

南部新城很卷，但卷中带甩，所以一部分房企坚定看好，一部分房企避之不急，不敢拿。目前的南部新城，堪称房企炼狱，能在南部新城取得成功的房企，都是高手中的高手。

南部新城目前分化严重，好卖的真好卖，难卖的是真难卖，但整体机会还是比较大的。尤其小高层+洋房的配置，市场接受度还是比较高的。整个南部新城也没啥倒挂，买了就是自住，个别楼盘在打折抢跑。

南京买房板块排名前十(南京板块龙头股)插图1

整体上，南部新城核心片区的热度，已经明显高于鱼嘴和江心洲。毕竟南部新城的位置在那里，3条地铁线路明年都可以通车，各种规划落地难度不大，可能就是限高有点影响，但不影响商业和生活。写字楼影响就影响呗，本身南部新城也不指望写字楼能干点啥。所以1000万以内，在南部新城买房，目前还比较确定。南京楼市板块的二哥，问题不大。

新玄武+鼓楼滨江：很多人质疑，这俩能坐在第一桌？凭啥？

板块排序，除了打打杀杀，还有人情世故。鼓楼区、玄武区，作为南京主城核心四区之二，他们有资格坐在主桌，哪怕有个别板块来势汹汹，也很难把他们挤下去，人家辈分在那里。除非你特别特别优秀，优秀的冒烟了，给你腾个位置有可能，否则很难把他们挤下去。

南京买房板块排名前十(南京板块龙头股)插图2

而且，鼓楼滨江和新玄武，真不够级别吗？

鼓楼滨江：中冶380㎡观江大平层，卖得还行。除了河西，谁敢上这个面积段？老破小合围的金基皓樾，价格5万多了，也是次次日光，差吗？

新玄武：各种配套设施不断完善，招商局中心臻境也多次推出180㎡户型，卖的比南部新城很多同面积段的还要好，下游板块的180㎡这个级别的盘，谁有这个能力？恐怕连这个户型都不敢拿出来。

第一桌虽然有质疑，但争议不大，问题出在第二桌。

除了四大一线板块外，谁在虎视眈眈地觊觎主桌的位置？南站板块和雨核，都有资格。

其实原则上，南站板块就是南部新城的一部分，就是超一线板块。只是最近南站江宁片区的供应较多，价格方面与雨核、软核旗鼓相当，优势不太明显，所以从当下的供应结构来看，雨核和南站，暂时坐在一桌。

小行/软核，并到雨核，三个板块合体讨论，配套比较好，也非常努力，确实有点想法。很多雨核业主也想让我把雨核放在第一桌，我觉得时机还是未到。倒不是价格的问题，而是你的大平层去化，能否与南部新城保持一致？目前看还不算特别畅销，说明终极改善客户占比不太高，还是嫩一些，还需要继续努力，下半年几个盘竞争，压力也很大。当然，雨核的状态，确实还可以，有进步的。

南站刚才说了，目前几个盘供应主要在江宁区域，热度还不够高，暂时在第二桌吃，也不算屈才。

江宁核心区，表现也比较强势，起码朗诗玲珑新亭4万/㎡，人家是带着日光的光环完成售罄的，马上百家湖G16也要开，状态还行。科学园的璀璨璟园，3.5万左右的价格，还算合理。所以江宁核心区，核心就是稳，当然供应量也少，比较扎实，一直比较低调。江宁核心区坐这桌，别人说不出个啥，有本事跟人家比比次新二手房价？你比不过的。当然你让江宁坐在第一桌，也不合适。江宁核心区楼盘太少，如果也给你安排20个楼盘，江宁市场也慌。所以稳稳地坐在第二桌，问题不大。

南京买房板块排名前十(南京板块龙头股)插图3

江北核心区：目前压力很大。三年前我在做板块排布的时候，大部分媒体都把江核与河西、南部新城相提并论，列为一线板块，我说江核不行，只能是第二梯队。现在看这个定位非常准确。而随着江核房价的逐步崩溃，很多人又觉得江核不配坐第二桌，应该开除出去，这又有点落井下石了。我认为江核坐在这个位置，不需要跟任何人打招呼。

当然，很多人说燕子矶应该取代江核坐到这里。毕竟江核是国家级新区，体量也很大，档次在这里。而且燕子矶也无意坐这一桌，它跟仙林湖就是本家，更聊得来。

江核目前的局面，已经全面跌破发行价，我看争议很大，有的人认为江核完了，有的人认为江核还很好，很多买房人问我江核到底能咋样？

其实就像你对孩子的期望值一样，我经常听到一些父母对孩子说：将来考清华北大...就很头疼。你自己都没考上清华北大，给孩子灌输这种目标，大可不必。大部分孩子，努力十几年，能考个1本，就不错了。985是小概率事件，江苏大学不能上？扬州大学也不是不可以，北清华，南信大...咱大信大也行哈。

目前江北新区的路网基本上完善了，两条地铁已经下地，早晚要通，南京北站虽然墨迹了八年，但最后不还得建嘛，地下城这玩意没用，但当个停车场也可以（本身规划了不少停车位），500米高楼建不建的，又能如何？

比如研创园一带，虽然人不多，但雏形已经出来了。卖4万、5万肯定不值，但3万左右的价格，真不行？当然未来几个月二手房价还是会跌的，但拉长周期，这个价格是OK的。

南京买房板块排名前十(南京板块龙头股)插图4

无非是牛逼吹炸了，信仰崩塌了，其实也还好。南京就这样，干啥事都墨迹，别太急。

第三桌：燕子矶和仙林湖。

他们坐第二桌一点问题都没有，但第二桌就4把椅子，屈尊一下另开一桌，也不是不可以。城北、城东，燕子矶和仙林湖整体表现还不错，燕子矶略占上风。

燕子矶主要胜在区位，地铁可以建，学校牌子可以挂，但位置很难搬动，燕子矶胜就胜在位置还可以，新街口以北，对手不多。当然现在也很卷，但仙林湖更卷，南京没有不卷的板块。所以燕子矶和仙林湖，都还是稳的。

有人问，为何紫核没上桌？紫核也挺好啊。我觉得相比这些板块，紫核的前景还是不太明确。其实南京就算踏踏实实想搞的板块，都未必能搞成，这种不太明确的板块，爱搞不搞的板块，不确定性更高。

从路网建设、资金投入来看，紫核与江核还有较大距离，区位更不如雨核、宁核，成熟度又比不了仙林湖，所以在有限的空间内，紫核真上不了桌。

南京现在已经投入大部分的板块，还有戏。那些还有很多资金要投入的板块，难度很大很大。目前最大的难点是：土地出让金带来的收益，无法覆盖成本！

就像修地铁一样，修一条地铁300亿，在主城区靠卖票还能回收现金流，在郊区也就提升一下土地出让金，结果地铁修完后，发现房价没有任何变化，还跌了，地也卖不出去，那这种远郊地铁，你说修还是不修？

时代已经过去了，无限制砸资源到新板块的模式，已经结束了。所以2年前我就呼吁：不要搞龙袍新城了，糟蹋钱。

人居森林：这个板块吧，目前情况也不太好，个别楼盘降到3万左右了，去化开始加快。人居疲软，主要原因是鱼嘴疲软，鱼嘴500米进展太慢，人居等的有点不耐烦了。整体来看，人居算是小板块，但区位还是可以的，哪怕很多人不看好，但它穿着长衫，站着喝酒行不行？还是可以的。

人居后面还有十来块地，操盘手期待值很高，我觉得可以适当降低点容积率，多弄点小高层洋房，跟河西南差异化，只要小高层和洋房弄起来，其实想买的还是不少的。代价是土地出让金缩水了，这个没办法。

其他的，就不谈了，挂一漏万。比如麒麟科创园也不错，在这里应该有一把椅子，汇通路若隐若现，或许也能说两句话，城南中心也有点想发言，无奈椅子实在太少，不可能无限制扩张。

再往下，也不是不能买，但前提一定是大降价，价格降到位，可以买。

南京买房板块排名前十(南京板块龙头股)

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