西安溢价小区排名前十(十大溢价小区西安)

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最近一些二线城市的楼市出现了复苏的苗头，成都、合肥、武汉、苏州、南京的成交量有了明显上涨。

西安楼市也出现了一些信号，正在登记的万科东望登记人数超房源数两倍，二手房连续四个月环比增长，一些粉丝跟我说自己家里挂了两年的老破旧突然看房人变多了。

所以我们近期一直劝今年准备上车的朋友可以多看房了。但经历过上波周期的小伙伴也很担心自己看走了眼，毕竟在过去的这三年，有些房子一分没涨或者说中间涨过但经过调整又跌到了2020年，还有有些更惨的甚至跌回2018年。

那今天我们聊点纯干货，从资产升值的角度看，到底什么才是对的房子？在顺势中跑赢大势，逆势下保值抗跌。

壹丨“溢价王”都有谁

长期关注西安楼市的小伙伴其实对于这几年高溢价的小区已经了如指掌了。

高新区的丈八路板块是近年成交量比较活跃的区域，主要因为这里聚集着二手次新房较多，而且品质和学区较好。最出圈的必然是保利天悦，2019年新房均价1.75万/㎡左右，去年成交均价都已经3万+了，整体溢价率在7成左右，好的楼位、楼层有的会在9成以上。

旁边同期销售的万科翡翠国宾也是这样，C地块均价1.9万，如今均价也已经上了3万。去年12月底粉丝咨询我翡翠国宾161㎡的房子，当时买家出到520万，到了这个月这套房子出价已经到了550万，1个月涨了30万。

曲江最具代表的中海曲江大城，成交价几乎翻了一倍。2019年新房均价1.7万左右，去年小户型成交基本都在2.8-3万，大户型成交单价在3.3-3.5万了。华润曲江九里2020年时高层价格1.25万/㎡，2018年小高1.45万/㎡，现在整体的溢价率也在9成左右。

西安溢价小区排名前十(十大溢价小区西安)插图

港务区的绿城全运村和华润未来城市这两个盘溢价率跑赢了板块内同期的大多数楼盘，2019年时的价格都在1万出头，全运村略高于未来城市，现在全运村成交价在2万/㎡左右，华润整体在1.7-1.8万/㎡，洋房能卖到2万/㎡。

西安溢价小区排名前十(十大溢价小区西安)插图1

西安溢价小区排名前十(十大溢价小区西安)插图2

2019年大城北龙湖景粼天序、保亿公园印、万科大明宫都有推货，到现在来看，整体的溢价率在4成左右，但也算城北跑得快的房子。而大城南板块的龙湖紫宸、英郡年华溢价率都在80%以上，揽月府2018年带装修洋房1.38万/㎡，现在整体均价3万+，2019年300㎡左右的合院价格在750万左右，现在二手挂牌价基本在1300万左右。

浐灞的万科悦湾、万科澜岸现在的成交价都在2万左右，当时的新房均价在1.3-1.4万/㎡左右。这个溢价率算一下其实已经跑赢了大城北的部分同品质楼盘。

当然现在的高溢价率不可忽视的还有当时的“限价”，2019年、2020年新房“零涨幅”楼盘占比在50%左右，所以很多都是千人摇、万人摇的楼盘。而后期这种价格倒挂的房子会越来越少，考验得是真正的眼力。

贰丨高溢价盘的共性

我们从这些跑出高溢价的房子还是能总结出一些明显特征，而这也让就是所谓的眼力：

一品牌+地段。区域上高新、曲江毋庸置疑是第一梯队，大城南＞大城北这也是肉眼可见的，航天的普通商品房很多都跑赢了城北较高端的楼盘。东边的浐灞/港务其实溢价也比较出色，甚至一些楼盘跟城南、高新有得一拼。

而在同样一个地段中，品牌好的项目也往往领涨其他非品牌楼盘。比如万科澜岸和旁边的湾流二手房就差了1000-2000元/平；保利天悦和旁边的金泰新里城也差了1/2千。因为好的品牌其实是对好品质兑现的一种品质，在新房市场挑好品牌只是为了交房的时候更安心，二手房市场溢价自然就高了。

二品质+强学区。同属高新丈八，保利天悦、翡翠国宾溢价能力就胜于万达天樾、万科翡翠天誉；曲江二期中海曲江大城、阳光城PLUS也明显高于美好时光、三迪枫丹、招商依云曲江等盘。

西安溢价小区排名前十(十大溢价小区西安)插图3

学区方面，绿城全运村是铁一陆港学校的双学区，而华润未来城市是高新一中陆港学校的双学区。光是“名校+”的学校已经让房价刹不住了，再加上绿城以及华润的品质也做的不错，价格涨幅上确实出乎很多人意料。和当年同期在售的绿地璀璨天城形成鲜明对比，2019年绿地新房售价在1.2万/平，现在也就差不多是这个价。

可见房子的溢价高低跟地段、品牌、品质、学区都是有关系的。只是随着城市的发展，地段的侧重点会不同，但未来好地段就是好产业、强资源的聚集区；而随着国、央企普遍取代民企的房地产趋势，品牌的优势更多是看兑现力，在西安有成熟小区并且业主口碑较好的房企才是真正的品牌；至于学区，前两天西安开启教师轮岗的新闻想必大家也看到了，教育均衡是个漫长而理想的事情，但打破顶级学区房的价格，削弱大家对新房名校+的执念还是有作用的，不过大学区依然很强，不得不承认西安大城南房价高于大城北，其中一个原因就是学区。

今天有个粉丝跟我说已经看好了一个楼盘，但觉得3月份推售楼位不太好，想等到7月那批，但又担心楼市火了会摇号。这突然让我想到曲江大城、绿城全运村、曲江九里、保利天悦、万科翡翠国宾这几个楼盘刚开始销售的时候都是不用摇号的，但那时有人说偏有人说贵～

坚定长期价值，不要见风使舵，才能在短期机会中找到真正有价值的房子。祝关注我们的粉丝朋友2023年都买到对的房子。